Immobili di lusso, 
la metratura non basta

Immobili di lusso, 
la metratura non basta

La sola ampiezza in metri quadri di un immobile per cui viene invocata l’applicazione delle agevolazioni «prima casa» ai sensi dell’art. 69 della L. 342/2000, non costituisce più elemento principale per valutare se la stessa sia inquadrabile come «di lusso» o meno, rilevando, invece, all’indomani delle modifiche apportate all’art. 1 della tariffa del Dpr 131/86, l’appartenenza alle categorie catastali di riferimento. Sono i chiarimenti resi con la sentenza n. 264/2019 emessa dalla Ctp di Foggia, sezione 1. I giudici foggiani sono entrati nel merito delle verifica della legittimità di un avviso di liquidazione per imposta di registro avente a oggetto un immobile oggetto di donazione. 
In particolare la donataria invocava per l’abitazione l’applicazione dell’agevolazione prima casa, non costituendo la stessa un immobile «di lusso» poiché al di sotto della metratura prevista dalla legge ricavabile escludendo le varie parti dell’immobile, quali vano scale, cantina, soffitta, che l’ufficio aveva erroneamente ricompreso nel calcolo.
La commissione, esaminato l’atto, ne rilevava diversi profili di illegittimità, come dedotti dalla ricorrente. Oltre infatti a ritenerlo viziato in punto di motivazione per difetto di allegazione di atti espressamente richiamati quali una specifica nota del territorio sulla superficie del bene, l’atto conteneva una indebita ricomprensione nella «superficie utile» dell’immobile che, ai sensi di quanto disposto dall’art. 6 del dm 02/08/1969 (balconi, terrazze, scale, cantine, soffitte), non avrebbero dovuto esserne ricomprese, determinando un automatico e illegittimo superamento del limite di metri quadrati oltre il quale l’appartamento era da considerarsi «di lusso». La Ctp però, in accoglimento del ricorso e riconoscendo la spettanza delle agevolazioni prima casa, affermava che, conseguentemente all’introduzione dell’art. 10 del dlgs 23/2011, il solo riferimento dalla metratura non costituisce più l’elemento utile a qualificare come «di lusso» un’abitazione. Il superamento della soglia dei 240 metri quadri non qualifica più come «di lusso» l’immobile, dovendocisi invece, anche retroattivamente, riferire alle categorie catastali espressamente ricomprendenti quel tipo di immobili, quali la A1, A5 e A9, escluse dalle agevolazioni prima casa e nelle quali non ricadeva l’abitazione donata nel caso de quo, classificata A7.
Nicola Fuoco
(…) Con nota del (…) l’Agenzia delle entrate di Foggia comunicava alla ricorrente che, in sede di controllo della sussistenza dei requisiti per la fruizione delle suddette agevolazioni, aveva richiesto all’Ufficio del Territorio di verificare se l’immobile de quo avesse le caratteristiche di «abitazione di lusso» e che l’ufficio del Territorio aveva confermato che l’immobile era da considerarsi di lusso in quanto avente superficie utile complessiva, al netto delle voci escluse dall’art. 6 del dm 02/08/1969 (balconi, terrazze, cantine, soffitte e posti macchina) di mq. 387, superiore pertanto ai mq 240 massimi stabiliti dal predetto art. 6. Invitava pertanto la ricorrente a fornire elementi di discarico. Con nota depositata (…) la ricorrente faceva presente che la superficie utile dell’immobile era inferiore ai mq 240, in quanto dal calcolo dovevano essere escluse le estensioni del vano scale, dell’intero piano cantinato e della soffitta, perché rientranti nelle voci di esclusione del predetto art. 6. (…) L’Agenzia delle entrate di Foggia, invece, ha contestato alla ricorrente la decadenza delle agevolazioni prima casa, in relazione al citato acquisto, per essere la superficie dell’immobile donato pari a mq 387, e ha richiesto, in conseguenza, la somma di euro 8.060,67 per maggiori imposte ipotecaria e catastale (…). Propone ricorso e contestuale reclamo la Sig.ra. F. G. (…).
Il citato articolo di legge, nel riscrivere il testo dell’art. 1 della Tariffa di cui al Dpr 131/86, ha riformato la disciplina delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, disponendo che le stesse spettano «Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, a eccezione di quelle di categoria catastale A1, A5 e A9». È stato dunque eliminato ogni riferimento alle caratteristiche «di lusso» di cui al dm 2 agosto 1969, ed è stato dato rilievo unicamente alla categoria catastale dell’immobile, con la conseguenza che la superficie superiore a mq. 240 non è più una caratteristica atta da sola a qualificare come «di lusso» un’abitazione. Nel caso di specie, l’immobile donato è classificato in categoria A/7, e pertanto, per effetto della precitata riforma, devono trovare applicazione le agevolazioni prima casa in esame, a nulla rilevando il dato della superficie dell’immobile. È bene precisare che la riforma in parola deve trovare applicazione anche ai trasferimenti avvenuti prima del 01/01/2014, data di formale entrata in vigore della stessa, e ciò in virtù del principio dell’abolitio criminis, secondo il quale «nessuno può essere punito per un fatto che, secondo una legge posteriore, non costituisce violazione punibile».(…)